第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要類型

　　房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同

　　(一)房地產(chǎn)代理合同

　　房地產(chǎn)的代理行為包含了民事代理和商事代理兩方面。民事代理活動既有采用書面合同形式的，也有采用口頭合同形式的，但商事代理活動通常采用書面合同形式。代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受授權(quán)為合同的成立條件。

　　2房地產(chǎn)代理合同的特征

　　除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)。接受授權(quán)代理的事務(wù)分為兩類：其一，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決不能親自處理的委托事務(wù)，這屬于事務(wù)代理;其二，被授予的代理權(quán)是為被代理人解決;在被代理人的經(jīng)營能力不足或為了達到經(jīng)營目的預期的委托事務(wù)，這是商事代理活動。

　　3房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代理合同中的義務(wù)=委托人的權(quán)利

　　按照指示處理事務(wù)的義務(wù)

　　親自處理事務(wù)的義務(wù)

　　向被代理人報告處理事務(wù)情況的義務(wù)

　　處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)

　　4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀人的權(quán)利

　　承擔后果的義務(wù)

　　承擔處理事務(wù)的費用的義務(wù)

　　給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬的義務(wù)

　　承擔賠償損失的義務(wù)

　　(二)房地產(chǎn)居間合同

　　1房地產(chǎn)居間合同的涵義

　　居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。指示居間合同即居間人向委托人報告訂約的機會，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交易。

　　2房地產(chǎn)居間合同的特征

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人是中間人，既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，國家法律沒有有關(guān)代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理義務(wù)的解釋。

　　3房地產(chǎn)居間合同的義務(wù)

　　如實報告的義務(wù)

　　盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)

　　保守秘密的義務(wù)

　　4委托人的義務(wù)=經(jīng)紀人的權(quán)利

　　支付報酬的義務(wù)

　　支付必要費用的義務(wù)

　　二、房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同

　　房地產(chǎn)買賣與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買賣是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為。房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。

　　房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預租(有些地區(qū)和城市開展這種預租活動)，現(xiàn)房出租;存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。

　　三、一手房經(jīng)紀合同與二手房經(jīng)紀合同

　　(一)一手房經(jīng)紀合同

　　其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標明確、要求具體、事務(wù)繁雜、周期嚴格并具有風險性。

　　(二)二手房經(jīng)紀合同

　　其特點是合同要求完成的事務(wù)應(yīng)當完備。

　　四、房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同。